CBRE Vietnam Market Outlook 2019 전망 보고서 (요약본)

CBRE 2019 전망 보고서 (요약본)

지난 1월 9일에 CBRE 주최 2018년 베트남 부동산 시장 요약 및 2019년 전망에 대한 세미나가 있었습니다. 약 4시간 동안 진행되었던 세미나 전체 파일과 저희가 정리한 요약 파일 첨부합니다.

▣ 호치민 아파트 시장

– ‘18년에는 ‘17년과 비슷한 30,792세대(61개 프로젝트)의 아파트가 공급되었고, 분양된 아파트 세대수는 31,083세대임.

– ‘18년 전체 평균가격은 m2당 $1,714임 (하노이는 m2당 1,304달러)

– ‘18년 m2당 평균 $5,518 수준의 Luxury의 경우 1,636세대 공급(작년대비 21% 증가)에 981세대 분양(작년대비 28% 증가)

   m2당 평균 $2,195 수준의 High-end는 12,281세대 공급에(작년대비 93% 증가) 12,082세대 분양(작년대비 65% 증가)

   m2당 평균 $1,158 수준의 Mid-end는 16,007세대 공급(작년대비 22% 감소)에 16,755세대 분양(작년대비 20% 감소)

   m2당 평균 $768 수준의 Affordable은 768세대 공급에 1,265세대 분양되었음

   -> Mid-end와 Affordable은 여전히 수요대비 공급이 부족하고, High-end는 수요와 공급이 거의 일치, Luxury는 공급이 초과하였음.

– ‘18년중 High-end와 Mid-end의 공급이 90% 이상을 차지하였고, 특히 High-end 아파트의 세대 수는 작년 대비 93%가 증가

– 아파트 누적 공급 세대수(총 260,247세대) 기준으로는 High-end 30%, Mid-end 42%, Affordable 26%로 여전히 Mid-end와 Affordable이 전체 70% 가까이 차지하고 있음. 하지만 High-end의 비중이 높아지고 있는 추세임

– Luxury 아파트도 5개의 프로젝트가 분양 (Luxury 아파트는 전체 시장의 2% 수준)

– ‘18년에는 High-end, Mid-end, Affordable 아파트의 가격은 완만한 증가세를 유지하였고, Luxury의 분양가격은 다소 높게 상승하였음(17%)

– 공급이 많아짐에 따라 아파트의 임대수익률은 지역에 따라 약간 감소하거나 변동없이 유지(평균 5-6%)

– ‘19년에는 ‘18년대비 공급 세대수가 다소 낮아지고, 분양가격은 전체적으로 완만한 상승세 예상

– ‘19년 호치민 아파트 시장 상황 예상

1) 인허가 절차가 늦어지는 것이 새로운 프로젝트 분양에 큰 걸림돌이 될 것
2) 베트남 북부(하노이)의 개발사들이 남부(호치민)로 진출하여 아파트 프로젝트 시작 (예 : Sunshine Group)
3) Affordable 아파트 공급 부족
4) 외국인 쿼터(30%)에 비해 외국인 투자자의 수요는 계속 증가

▣ 호치민 오피스 시장

– A급 오피스의 경우 ‘17년 대비 ‘18년에는 수요가 증가하였으나 그에 비해 새로운 오피스 빌딩 공급은 없었음(평균 월 임대료 m2당 43.5달러, 작년대비 15.8% 상승)

– B급 오피스는 ‘18년중 3,600m2가 공급되었으나, 수요는 이보다 많아 평균 월 임대료가 m2당 23.4달러로 작년대비 10.8% 증가

– A급 오피스 공실률은 현재 5%대로 낮게 유지 되고 있으며, ‘19년도는 현 수준으로 유지 예상
‘20년에는 신규 오피스빌딩 공급으로 공실률이 12% 수준으로 증가했다가, 21년에는 9% 수준으로 다시 감소할 것으로 예상

– 공유오피스 (Flexible workspace, Sharing Office Space)

1) ‘18년 CBRE의 오피스 임대의 주요 10대 거래 중 4개가 Flexible workspace 즉 공유 오피스로(전체의 22% 차지), 호치민 오피스 시장은 공유오피스라는 새로운 트렌드가 이끌어 가는 중
2) 공유 오피스에는 기존의 Dreamplex, Toong 그리고 최근에 호치민에 론칭한 미국의 Wework 등이 있음
3) 이들은 총 37,780m2의 공간을 가지고 있으며(작년대비 109% 증가), 약 80%가 점유율을 보임

– ‘19년도에 Grade A의 임대료는 ‘18년대비 4% 상승 예상

▣ 호치민 리테일 시장

– 누적 리테일 공급면적이 방콕이 7백만m2, 싱가폴이 9백만m2인데 반해, 호치민은 1백만m2에 불과

– Keppel에서 개발한 2군 소재의 26,000m2의 Estella Place가 4분기에 개장하였고, 10군의 Van Hanh Mall(60,000m2), Binh Thanh군의 빈컴 랜드마크81(34,688m2) 등도 개장

– ‘18년 리테일 공급은 작년 대비 16% 증가하였고, CBD지역의 월 임대료는 m2당 $128로 전년과 동일한 수준이고, Non-CBD지역은 m2당 $35.8로 전년대비 2.6% 하락하였음

– 업종별로는 F&B가 전체에서 차지하는 비중이 ‘15년 19%에서 ‘18년 31%로 증가하여 상승세가 두드러짐

– ‘20년까지 리테일 공급면적은 1,200,000m2까지 증가, 임대료는 현 수준을 유지 예상

▣ 호치민 호텔 시장

– ‘18년에 53개의 새로운 호텔이 생겼으며, 평균 객단가는 114.1달러로 작년 대비 5% 증가하였고 객실점유율은 작년보다 다소 하락하여 73.3%를 기록

– ‘18년 호치민을 방문한 외국관광객 숫자는 7.5백만명으로 전년대비 17.4% 증가

– ‘18년 베트남을 방문한 외국인중 중국인이 5백만명(작년대비 23.9% 증가), 한국인이 3.5백만명(작년대비 44.3% 증가), 일본인이 0.8백만명(작년대비 3.6% 증가) 수준임

– 관광객들이 호텔보다는 Air BnB와 같은 숙박공유 서비스를 이용하는 경향이 증가하는 추세
하노이와 호치민 지역의 AirBnB 운영 세대수는 21,994개, 4-5성급 호텔 객실수는 17,426개
4-5성급 호텔 객실점유율은 70%이상인 반면, AirBnB는 53% 수준

– 객실단가는 AirBnB가 4-5성급 호텔 가격 대비 35%-40% 수준

* 요약본 다운로드

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* 전체파일 다운로드

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